전세끼고 매매 뜻과 전세사기 위험성
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전세끼고 매매한다는건 결국 갭투자를 한다는 것인데요. 정확한 의미와 사례에 대해 알아보고, 전세사기와 어떤 연관성이 있는지 알아보겠습니다.
목차 |
1. 전세끼고 매매하다의 의미
전세끼고 매매한다는 것은 부동산 매매 과정에서 전세 계약이 동시에 존재하는 것을 의미합니다. 즉, 집을 사는 사람(매수인)이 집을 파는 사람(매도인)에게 매매 대금을 전액 지불하지 않고, 기존에 거주하는 전세입자가 놓은 전세금을 일부 또는 전부 매매 대금으로 충당하는 방식입니다.
1.1. 전세끼고 매매의 장점
매수인은 자금 부담을 줄일 수 있습니다. 매수인은 집 시세에서 전세금을 뺀 금액만 지불하면 집을 소유할 수 있습니다. 매도인의 경우 빠르게 매물을 처분할 수 있어 좋습니다.
2.2. 전세끼고 매매의 단점
매수인(새로 집주인이 되는 사람)은 부족한 자금으로 집을 매수했기 때문에 전세입자의 보증금을 돌려줘야 하는 시기가 오면 초조해질 수밖에 없습니다. 전세계약이 그대로 연장된다면 다행이지만 계약을 종료하는 경우 돌려줄 보증금을 마련하는 것이 어려운데요. 그래서 매수인은 전세계약이 종료되기 전에 집을 처분하는 것이 심적으로 좋습니다.
2.3. 전세끼고 매매=갭투자
전세끼고 매매한다는 것은 결국 갭투자를 하겠다는 것인데요. 갭투자는 원래 집 시세보다 적은 금액을 가지고 있지만, 전세자를 구해 전세금+본인 자금으로 부동산을 매매하는 방식입니다.
예를 들어, 매수인이 시세가 5억원의 아파트를 구한다고 했을때 그 아파트의 평균 전세가가 80%(4억원)이면, 전세로 들어가서 살 사람을 구해 4억원의 대금을 치르고, 나머지 1억원만 본인이 부담하는 방식입니다.
2. 갭투자 방법과 사례
2.1. 갭 투자 개념
갭투자에 대한 개념을 다시 한번 짚어보면, 갭 투자는 부동산 매매 과정에서 발생하는 '갭'을 이용한 투자 방식입니다. 여기서 갭은 매매가와 전세가 사이의 차이를 의미하며, 갭 투자자는 이 차이를 이용하여 투자 수익을 얻고자하는 것입니다.
2.2. 갭 투자 방법
먼저 본인의 자금 상황에 맞는 갭투자 지역을 찾습니다. 요즘 부동산 커뮤니티나 앱을 보면 매매가와 전세가를 한눈에 파악할 수 있는데요. 본인 자금+세입자 전세금의 합으로 매매대금을 충당할 수 있는지 확인합니다.
갭투자가 극한으로 치달았을 시기에는 전세금을 제외한 나머지 금액조차 대출금으로 충당하곤 했는데요. 최근에는 금융 환경이 예전보다 열악해졌기 때문에 본인 자금이 어느 정도는 준비된 상태에서 투자하는 편입니다.
매매 계약이 체결된 후에는 세입자 관리도 중요합니다. 전세 계약을 갱신한다면 문제가 없지만, 계약을 종료하고 세입자가 빠지는 상황에서는 새로운 세입자를 빠르게 구해야 합니다. 만약, 새로운 세입자를 구하지 못하면 전세보증금을 돌려줄 수 없는 상황에 이르게 됩니다.
갭투자를 통해 수익을 창출하는 경우는 시세차익을 보는 것입니다. 부동산 경기가 좋은 시기에 부동산 가격이 상승하면 갭투자로 들어간 매물을 처분하면서 상승한 가격만큼 이익을 볼 수 있습니다.
2.3. 갭 투자 사례
· 사례 1
- 매매가: 5억원
- 전세가: 4억원(매매가의 80%)
- 갭: 1억원
- 투자자의 투자금: 1억원
- 연간 수익: 1천만원(양도소득세 별도)
· 사례 2
- 매매가: 3억원
- 전세가: 1억 9천만원(매매가의 60%)
- 갭: 1억 1천만원
- 투자자의 투자금: 1억 1천만원
(본인 자금 5천만원, 신용대출 6천만원)
- 연간 수익: 2천만원(양도소득세 별도)
2.4. 갭 투자의 장점과 단점
· 갭투자의 장점
- 전세금을 활용하여 소액 투자 가능
- 부동산 시세 상승에 따른 기대 수익률
· 갭투자의 단점
- 대출을 통해 투자 자금을 마련하는 경우 큰 부담
- 전세계약이 만료되는 시기에 심적 부담 상슴
- 보증금을 돌려주지 못하는 경우 집이 경매로 넘어갈 수 있음
- 부동산 시세 하락에 따른 손실 발생 가능성
3. 갭투자 유의점과 분쟁 가능성
3.1. 갭투자 유의점
전세끼고 매매할때 유의할 점이 몇 가지 있습니다. 가장 중요한 것은 시세가 오를 만한 지역의 매물을 고르는 것인데요. 시장의 흐름을 파악하고, 지역과 매물을 분석하는 과정에서 직접 임장을 다녀보는 것이 좋습니다. 임장의 뜻과 체크리스트는 아래 글을 참고해 주시기 바랍니다.
두 번째로 중요한 것은 자금 조달입니다. 전세금을 제외한 나머지 금액을 본인 자금으로 마련해야 하는데요. 이 금액마저도 대출로 해결하는 경우 본인의 재정 부담이 더욱 가중되기 때문에 주의가 필요합니다.
마지막으로 세입자 리스크입니다. 세입자가 입주하기 전 전세보증금을 제때 납입해야 하고, 전세계약 만료 전후에도 신규 세입자를 유치하는 것과 같이 여러 방면의 노력이 필요합니다.
갭투자도 결국 본인이 리스크를 가지고 투자하는 것이기 때문에 내가 보유하고 있는 기간동안 가격이 올라야 합니다. 가격이 떨어지면 단순히 손해를 입는 것에서 끝나지 않고 큰 빚을 질 수도 있기 때문입니다.
3.2. 갭투자 분쟁 발생 가능성
갭 투자시 발생할 수 있는 분쟁은 다음과 같습니다.
· 세입자와의 분쟁
- 임대료 체납, 계약 위반, 퇴거 문제 등
· 매도인과의 분쟁
- 매매 계약 내용, 계약 해지, 매매 대금 지급 등
· 금융기관과의 분쟁
- 대출 관련 분쟁, 금리 인상, 대출 상환 문제 등
4. 갭투자가 전세사기로 이어지는 과정
4.1. 갭투자 실패 사례
· 사례1
충북 청주에서 무자본 갭투자 방식으로 전세사기를 벌인 40대가 검찰에 넘겨졌습니다. A씨는 지난해 12월 전세 계약 기간이 끝난 서원구 사직동 한 아파트에서 세입자 B씨의 전세금 2억9000만원을 돌려주지 않은 상태에서 새로운 세입자를 받아 5억5000만원을 편취했습니다.
지난해 8월 무자본 갭투자 방식으로 해당 가구를 구매했던 A씨는 전세 시세가 하락하면서 전세금을 돌려주지 않은 것으로 조사됐고, 가로챈 전세금은 대출금을 갚거나 생활비 등으로 사용한 것으로 알려졌습니다.
· 사례2
수도권에 오피스텔 120여채를 사들인 후 전세 사기를 벌인 일당이 경찰에 체포됐습니다. 이들은 2020년 9월부터 2022년 12월까지 서울, 경기에서 오피스텔을 매입하는 동시에 매매가 보다 높은 가격에 임대차 계약을 맺는 ‘동시 진행’ 수법을 사용해 보증금 54억 원(피해 임차인 38명)을 속여 돌려주지 않았습니다.
무자본 갭투자를 통해 보유한 오피스텔은 123채에 달하며, 계약 당시 임차인들에게 8000~1억8000만원 상당의 임대차 계약을 맺었지만, 계약이 만료됐어도 보증금을 돌려주지 않았습니다.
4.2. 전세 사기의 법적 처벌
전세 사기는 10년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다. 갭투자를 하게 되면 그만큼 위험 부담을 안아야 하기 때문에 투자 전에 충분한 시장 분석을 후 결정을 내리셔야 합니다. 또한, 시기별 자금 운용 방안에 대해 명확하게 계산해야 하고, 매매 과정에서 다운계약서 작성과 같은 행위를 하지 않도록 주의해야 합니다.
5. 확정일자의 중요성
이번에는 매수인(집주인) 입장이 아닌 세입자 입장에서 살펴보겠습니다. 전월세 계약시 집주인이 무리한 갭투자를 하고 있다면, 전세사기에 휘말릴 위험이 높아지는데요. 아무리 잘 알아봐도 전세사기를 피하는 것이 쉬운 일은 아니지만 확정일자를 받아두면 한시름 놓을 수는 있습니다.
확정일자는 주택 임대차 계약의 체결일자를 법원이나 동사무소에 확정하여 공시하는 제도인데요. 분쟁이 발생했을때 세입자의 권리를 보호해 줄 수 있어 전입신고시 확정일자를 꼭 받아두시기 바랍니다.
지금까지 전세끼고 매매하는 것에 대한 내용을 정리해 봤습니다. 부동산을 전세끼고 매수/매도하는 것은 매우 큰 위험을 동반하는 투자입니다. 레버리지를 일으켜 큰 이익을 볼 수도 있지만, 투자에 실패하는 경우 세입자의 재정에도 타격을 입히고 본인도 처벌을 피할 수 없다는 것을 기억해 두고 신중하게 결정하시기 바랍니다.
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