부동산 취득세율 계산하기, 절세방법
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부동산 취득은 큰 금액이 움직이는 만큼 세금 또한 무시할 수 없습니다. 취득세는 부동산을 취득할때 납부하는 세금으로 과세표준에 따라 세율이 달라지는데요. 취득세율과 취득세 계산법, 절세방법까지 알아보겠습니다.
목차 |
1. 부동산 취득세율표
부동산 취득세를 정확하게 계산하기 위해 주택 수, 조정대상지역 여부, 취득가액에 따라 구분되는 취득세율을 파악할 필요가 있습니다.
1.1. 주택 취득세율표
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1.2. 주택 외 취득세율표
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2. 취득세 계산기 사용하기
취득세는 부동산을 취득한 날부터 60일 이내에 납부해야 합니다. 취득세율표를 보시면 취득세, 농어촌특별세, 지방교육세로 구분되어 있고, 주택 수, 주택 가격, 조정대상지역에 따라 세율이 달라지기 때문에 계산이 복잡해 보이는데요. 취득세 계산기를 이용하면 간편하게 계산할 수 있습니다.
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취득세 계산기에서는 거래 종류, 주택 종류, 주택 수를 선택하고, 취득가액과 시가표준액을 입력하면 취득세를 한 번에 계산할 수 있는데요. 처음 보는 항목들이 있을 수 있어 설명을 추가했습니다.
· 주택 수
- 주택을 신규 취득함에 따라 1세대가 보유하게 되는 주택 수
- 일시적 2주택에 해당하는 경우 '1주택' 선택
*1주택을 소유한 세대가 그 주택을 처분하기 전에 다른 주택을 일시적으로 취득하는 것을 일시적 2주택이라고 하며, 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 처분하는 것을 의미합니다.
· 임대사업자 최초분양
- 오피스텔을 최초 분양받고 임대사업자 등록하는 경우 취득세 면제 또는 감면
- 가격: 수도권 6억, 그 외 3억 이하
- 규모: 60제곱미터 이하
· 조정대상지역
- 주택 가격 상승률이 물가상승률 2배 이상이거나 주택 청약 경쟁률이 5대1인 이상
- 조정대상지역 확인은 국가법령정보센터, 국토교통부 고시, 호갱노노에서 가능
조정대상지역을 조회해 보려고 여러 방법을 사용해 봤지만, 그중에서도 가장 간단한 방법이 호갱노노의 지도를 활용하는 것이 가장 편리했습니다.
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호갱노노 홈페이지에서 정책→규제를 클릭하시면 조정대상지역이 지도에 표시됩니다.
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· 별장, 고급주택 등
- 별장이나 고급주택은 사치성 자산으로 취득세 중과세
- 별장, 골프장, 고급주택, 고급오락장, 고급선박 등이 해당
· 생에최초 주택구입시 취득세 감면
- 최대 200만원의 취득세 감면
· 중과 제외
- 지방세법 제28조의 2에 따른 주택은 중과세 제외됨
- 제외 목록
┗ 가정어린이집
┗ 노인복지주택복지
┗ 재개발 부지를 위해 멸실용으로 취득하는 주택
┗ 주택시공자가 공사대금으로 받은 미분양주택
┗ 저당권 실행으로 취득한 주택
┗ 국가등록문화재 주택
┗ 농어촌 주택
┗ 공시가격 1억 원 이하 주택 (재개발 구역 등 제외)
┗ 공공주택사업자(지방공사, LH 등)의 공공임대주택
┗ 주택도시기금 리츠가 환매 조건부로 취득하는 주택
┗ 사원용 주택(60㎡ 이하)
┗ 주택건설사업자가 신축한 미분양된 주택
3. 소유권이전등기 신청하기
취득세는 부동산 취득 후 60일 이내에 납부해야 합니다. 그런 다음 소유권이전등기도 신청해야 하는데요. 법적으로 소유권이 이전된 것을 부동산등기부에 기재하는 절차이기 때문에 기한 내에 신청해야 합니다.
기한 내에 신청하지 않으면 과태료가 부과되며, 지연 기간이 길어질수록 과태료가 증가하게 되니 유의하셔야 합니다. 소유권이전등기 신청기간과 비용, 절차는 아래 글을 참고해 주시기 바랍니다.
4. 다운계약서 작성은 안돼요
간혹 취득세를 절약하기 위해 다운계약서를 작성해 취득가를 인위적으로 낮추는 경우가 있는데요. 다운계약서 작성은 법적으로, 경제적으로 손실을 입을 수 있기 때문에 절대 작성해서는 안됩니다. 다운계약서의 법적 제재와 경제적 손실을 요약하면 다음과 같습니다.
4.1. 법적 제재
다운계약서가 적발될 경우 과태료 부과, 양도세 추징, 형사 처벌 등의 법적 제재를 받을 수 있습니다. 과태료는 실거래가액과 신고가액의 차액에 따라 부과되며, 양도세는 과거에 다운계약서로 거래한 경우 과세표준을 실거래가액으로 조정하여 추징당할 수 있습니다. 또한, 고의적인 탈세 의도가 인정될 경우 형사 처벌을 받을 수 있습니다.
4.2. 경제적 손실
다운계약서 작성으로 인해 주택담보대출 등 금융 지원을 받는데 제약을 받을 수 있으며, 재산 가치가 하락할 수 있습니다. 또한, 매도자가 계약을 취소하거나 손해배상을 청구할 수 있는 위험도 있습니다.
다운계약서가 적발되는 경우와 처벌 수위, 자진신고를 했을때 어떤 영향이 있는지에 대한 자세한 내용은 아래 글을 참고해 주시기 바랍니다.
5. 취득세 절약하는 방법은?
취득세 절약은 각종 수수료를 아끼는 것부터 시작해야 합니다. 먼저, 부동산 거래금액에 따른 중개수수료, 등기 관련 수수료, 명의 이전 관련 수수료를 하나씩 비교해 보고 결정하시면 수수료를 절약하는 데 도움이 됩니다.
또한, 명의를 누구 것으로 할지 결정하는 것도 세금에 영향을 줄 수 있습니다. 일반적으로 명의를 분산해 공동명의로 하는 것이 세금 측면에서는 유리하지만, 공동명의로 하는 경우 증여세 문제도 있으니 미리 확인해 보시는 것이 좋습니다.
마지막으로, 모든 부대 비용은 현금영수증을 발급받아 세액공제를 받을 수 있도록 해야합니다. 부동산을 계약하는 것부터 인테리어 비용에 대한 송금 영수증도 챙겨두는 것이 좋습니다. 간혹 주택 구입과 관련해 발생하는 이자에 대해서는 필요경비로 인정되는지 물어보는 분들이 계시는데, 이자는 경비로 인정되지 않습니다.
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