확정일자 뜻과 확정일자 받는 법
전월세 계약하실때 확정일자를 받는다는 말을 많이 쓰는데요. 확정일자의 뜻과 필요성, 그리고 확정일자 받는 법에 대해 정리했으니 확인해 보시기 바랍니다.
목차 |
1. 확정일자 뜻과 필요성
확정일자란 주택임대차계약의 체결일자를 법원, 동사무소 등에 확정하여 공시하는 제도입니다. 확정일자는 주택 임대차 계약에 대한 확실한 증거를 제공하기 때문에 임차인의 권리를 보호할 수 있습니다.
1.1. 확정일자의 필요성
· 계약의 진정성 보장
확정일자는 계약 체결 시점을 명확하게 하여 분쟁 발생 시 증거로 활용될 수 있습니다. 이를 통해 임대차 계약의 신뢰도를 보장합니다.
· 임차인 권리 보호
- 선순위 대항력 확보: 전세사기로 인해 경매로 집이 팔릴 경우, 확정일자를 통해 임차인은 다른 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받을 권리를 확보할 수 있습니다.
- 임대차 계약 유지: 집주인이 바뀌더라도 확정일자를 통해 임차인은 계약 기간 동안 계약을 유지할 수 있습니다.
- 전세권 설정 가능: 확정일자를 통해 전세권을 설정하여 보증금을 안전하게 보호할 수 있습니다.
· 시장의 투명성을 높임
확정일자를 통해 임대차 계약 정보를 공개하여 시장의 투명성을 높이고 불공정 행위를 예방합니다. 또한, 임대차 분쟁 발생 시 신속하고 정확한 판단을 가능하게 합니다.
1.2. 유의사항
확정일자 신청은 임대인 또는 임차인 모두 신청할 수 있으며, 신청 시 수수료가 발생합니다. 주택임대차 계약 내용이 변경되는 경우도 있는데, 이런 경우 확정일자를 다시 신청해야 합니다.
2. 확정일자 받는법과 필요서류
2.1. 법원 신청
· 준비물
- 주택임대차 계약서 원본 및 사본
- 임대인 및 임차인의 신분증(주민등록증, 운전면허증 등)
- 주택임대차 계약확정일자 신청서(법원 홈페이지에서 다운로드 가능)
- 수수료 (약 1만원)
· 절차
- 관할 법원 민사등기부에 방문하거나 온라인 신청
- 서류 제출 및 수수료 결제
- 법원 서류 검토 후 확정일자 기재 및 공시
2. 동사무소 신청
· 준비물
- 주택임대차 계약서 원본 및 사본
- 임대인 및 임차인의 신분증 (주민등록증, 운전면허증 등)
- 주택임대차 계약확정일자 신청서 (동사무소 홈페이지에서 다운로드 가능)
- 수수료 (약 5천원)
· 절차
- 주택 소재 동사무소 방문
- 서류 제출 및 수수료 결제
- 동사무소 서류 검토 후 확정일자 기재 및 공시
3. 전월세 계약시 확인할 내용
전월세를 계약하시기 전에 확인해야 하는 내용들을 정리했습니다.
3.1. 계약 전 확인 사항
- 주택 상태: 습기, 곰팡이, 누수 등 주택의 상태를 꼼꼼하게 확인하고 사진으로 증거를 남겨둡니다.
- 부동산 중개사: 부동산 중개사의 신뢰도를 확인하고, 계약 조건을 명확하게 서면으로 받아둡니다.
-임대인 정보: 임대인의 실제 소유 여부, 등기부등본 등을 확인하여 법적 분쟁을 예방합니다.
- 전세 가격: 시세와 비교하여 적정한 전세 가격인지 확인합니다.
- 주변 환경: 소음, 교통, 편의시설 등 주변 환경을 직접 방문하여 확인합니다.
3.2. 계약 시 유의 사항
- 계약서 내용: 계약서 내용을 꼼꼼하게 확인하고, 불분명한 사항은 반드시 질문하여 명확하게 해결합니다.
- 특약 조항: 계약서에 포함된 특약 조항을 주의 깊게 읽고, 동의하지 않는 사항은 명확하게 거절합니다.
- 보증금 납입: 보증금 납입 시 반드시 영수증을 발급받습니다.
- 확정일자 받기: 확정일자를 받아 임차인의 권리를 보호합니다.
3.3. 계약 후 유의 사항
- 주택 관리: 주택을 깨끗하게 관리하고, 발생하는 고장은 즉시 임대인에게 통지합니다.
- 보증금 환급: 계약 종료 시 보증금 환급에 대한 명확한 합의를 하고, 영수증을 잘 보관합니다.
- 분쟁 발생 시: 분쟁의 정도에 따라 집주인과 원만하게 합의할 수도 있지만, 문제가 커지는 경우 법률 전문가의 상담을 받고 조치를 취하는 것이 좋습니다.
4. 집 유지보수 부담은 어떻게?
전월세 계약 시 집 유지보수는 임대인과 임차인이 각자 부담해야 하는 범위가 명확하게 구분되어 있지 않습니다. 민법 제623조에 따르면 임대인은 임차인이 사용할 수 있도록 주택을 유지해야 하는 의무가 있지만, 실제 분쟁 발생 시에는 구체적인 상황에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.
4.1. 임대인이 부담하는 유지보수
- 벽 균열, 누수, 배관 막힘, 전기/가스 설비 고장 등 주택 구조 및 설비의 고장
(임차인의 과실로 인한 고장은 임차인이 부담)
- 도장, 바닥재 교체, 욕실/주방 리모델링 등 주택의 노후화로 인한 수리
(계약서에 특약 조항이 있을 경우 임차인이 부담할 수 있음)
- 화재경보기 설치, 소화기 점검, 비상계단 유지 등 주택 안전 관련 문제
(임차인의 안전 관리 소홀로 인한 사고는 임차인이 책임)
4.2. 임차인이 부담하는 유지보수
- 바닥 청소, 먼지 제거, 화장실 청소 등 일상적인 청소 및 관리
- 전구, 전지, 필터 등 소모품 교체
(계약서에 특약 조항이 있을 경우 임대인이 부담할 수 있음)
- 벽 흠집, 바닥 긁힘, 가구 파손 등 임차인의 과실로 인한 손상
(고의 또는 중대한 과실로 인한 손상은 임차인이 전액 부담)
4.3. 분쟁 예방을 위한 조치
· 계약서에 유지보수 내용 명시
수리 책임 분담, 수리 비용 분담 비율, 수리 신청 절차 등을 명확하고 구체적인 내용으로 명시해 놓아야 합니다.
· 사진 및 증거 보관
입주 시 주택 상태 사진, 고장 발생 시 사진/영상, 수리 관련 영수증 등 관련 자료를 미리 준비해 두면 분쟁이 발생했을 때 증거자료로 활용될 수 있습니다.
5. 집주인이 유지보수 안해주면?
임대인(집주인)이 부담해야 하는 유지보수 부분을 임차인에게 떠넘기는 경우, 다음과 같은 단계별 해결 방법을 고려해 볼 수 있습니다.
5.1. 협의 시도
임대인에게 구체적인 법률 조항 (민법 제623조 등)을 인용하여 설명하며, 유지보수 부담의 책임이 임대인에게 있음을 명확하게 전달합니다. 또한, 수리 내용, 비용 분담 비율, 수리 일정 등을 구체적으로 제시하고 서면으로 합의를 도출해야 합니다.
분쟁 관련 상담은 한국국토교통부 주택임대차분쟁조정위원회 또는 대한법률구조공단의 상담을 받아 도움을 받을 수 있습니다.
5.2. 증거 확보
손상된 부분의 사진 및 영상을 촬영하여 증거로 확보하고 수리 견적서를 받아 비용을 확인합니다. 입주시 미리 찍어둔 사진이 있다면 비교자료로 제출할 수 있습니다.
5.3. 행정 조치
임대차분쟁조정위원회에 분쟁조정 신청을 합니다. 주택임대차분쟁조정위원회는 임대차 분쟁에 대한 조정을 무료로 진행하고 있으나, 조정결과에 불복하는 경우 법원에 따로 소송을 제기할 수도 있습니다.
5.4. 법적 조치
법원에 소송을 제기하여 임대인에게 수리 의무 이행을 요구하거나 손해 배상 청구를 할 수 있습니다. 미리 확보한 증거 자료들을 소송 과정에서 제출해 주장을 입증할 수 있습니다.
5.5. 주의 사항
분쟁 협의 과정에서 감정적인 대응은 오히려 해결을 방해할 수 있고, 분쟁을 더 크게 만들 우려가 있으니 차분하고 합리적인 태도를 유지해야 합니다. 분쟁 해결에 필요한 자료는 미리 확보하는 것이 좋고, 법적 조치는 비용과 시간, 감정 소모가 큰 편이니 최후의 수단으로 고려하시기 바랍니다.
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