아파트 공동명의 장점과 단점 정리
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부부 사이에 아파트를 공동명의로 하는 경우가 많은데요. 신청하는 것은 어렵지 않지만 공동명의를 했을때 어떤 장점과 단점이 있는지 알아야 현명한 선택을 할 수 있습니다. 공동명의의 장단점과 신청 절차에 대해 정리했으니 확인 후 신청하시기 바랍니다.
목차 |
1. 아파트 공동명의 장점
가장 일반적인 공동명의는 부부 공동명의이지만, 부모와 자녀, 형제자매 등 다른 관계에서도 공동명의를 할 수 있습니다. 아파트 공동명의에는 여러 가지 장점이 있습니다.
1.1. 절세 효과
· 종합부동산세
1세대 1주택자의 경우, 주택 가액 12억 원까지 종합부동산세가 면제됩니다. 공동명의를 하면 2명의 1세대 1주택으로 인정되어, 최대 18억 원까지 면세 혜택을 받을 수 있습니다.
· 양도소득세
양도소득세는 주택을 매도할 때 발생하는 세금입니다. 양도소득세는 과세표준이 높아질수록 세율이 높아지는 누진세율 구조로 계산됩니다. 공동명의를 하면 과세표준이 절반으로 나뉘어져 낮은 세율을 적용받을 수 있습니다. 또한, 1인당 1주택 양도소득세 비과세 요건 금액(9억 원)을 2배로 활용할 수 있습니다.
1.2. 상속세, 임대소득세 절감 효과
공동명의로 소유한 아파트는 상속세 과세 기준에서 각 명의자의 지분만큼만 고려됩니다. 따라서, 자녀에게 아파트를 상속할 경우 공동명의를 통해 상속세를 절감할 수 있습니다. 마찬가지로 임대소득도 지분만큼 나뉘기 때문에 소득세 납부에도 유리합니다.
1.3. 재산 분산 효과
공동명의를 통해 재산을 분산할 수 있습니다. 부부의 경우, 만약 결혼 생활이破綻되더라도 공동명의로 소유한 아파트는 각자 50%씩 소유하게 됩니다.
1.4. 주택담보대출
공동명의의 경우, 2명의 소득을 합산하여 주택담보대출을 받을 수 있습니다. 이는 높은 금액의 대출을 받을 수 있도록 도와줍니다.
1.5. 주택 구입 제한 우회
1세대 1주택자에 대한 주택 구입 제한이 강화되고 있는 상황에서, 공동명의를 통해 주택 구입 제한을 우회할 수 있습니다.
1.6. 소유권 방어
공동명의의 경우, 다른 공동명의인의 동의 없이 아파트를 처분하거나 담보로 제공할 수 없습니다. 따라서, 자신의 지분을 보호할 수 있습니다.
2. 아파트 공동명의 단점
2.1. 명의 분율에 대한 분쟁 발생 가능성
공동명의를 할 때 명의 분율을 명확하게 정하지 않으면, 후에 분쟁이 발생할 수 있습니다. 부부 공동명의의 경우 이혼 시 아파트 지분을 둘러싼 분쟁이 발생할 가능성이 높습니다. 또한, 명의자 중 한 사람의 신용이 낮으면 대출 가능 금액과 이율이 불리하게 적용될 가능성도 높습니다.
2.2. 주택 처분 및 관리에 대한 제약
공동명의의 경우, 모든 명의자의 동의 없이는 아파트를 처분하거나 담보로 제공할 수 없습니다. 그렇기 때문에 한 명의 명의자가 다른 명의자의 동의를 얻지 못하면 주택 처분이 어려워질 수 있습니다. 주택 관리와 관련된 의사 결정에도 모든 명의자의 동의가 필요합니다.
2.3. 상속 문제 발생 가능성
공동명의 아파트는 상속세 과세 기준에서 각 명의자의 지분만큼만 고려됩니다. 하지만, 상속 시 명의자 간에 분쟁이 발생할 가능성이 높습니다. 특히, 유언장이 없는 경우 상속법에 따라 지분이 상속될 수 있으며, 이는 원래 의도와 다른 결과를 초래할 수 있습니다.
2.4. 취득세, 증여세 발생 가능성
단독명의 아파트를 공동명의로 변경할 경우 취득세와 증여세가 발생할 수 있습니다. 취득세의 경우 단독명의로 취득할때 한 번, 공동명의로 변경할때 또 한 번 취득세를 내야 합니다. 증여세는 재산이 무상으로 이전되는 경우에 부과되는 세금입니다. 부부간 증여액 한도 6억을 넘게 되는 경우 상당한 금액의 증여세를 납부해야 할 수 있습니다.
2.5. 기타 보험료 증가
부부 중 한 사람이 배우자의 피부양자로 있는 경우, 공동명의로 전환하면 지역가입자로 전환되기 때문에 보험료가 증가할 수 있습니다. 전업주부인 경우라도 직장가입자와 같은 보험료를 내게 됩니다.
3. 공동명의 신청 절차
3.1. 공동명의로 아파트를 구입하는 경우
· 준비 서류
1. 기본 서류
- 모든 명의자의 주민등록등본
- 모든 명의자의 인감증명서
- 분양계약서
- 신분증
2. 관계 증명 서류
- 부부 공동명의: 결혼증명서
- 부모와 자녀 공동명의: 가족관계증명서
- 형제자매 공동명의: 가족관계증명서, 친족관계증명서
3. 기타 서류
- 주택담보대출 이용 시: 주택담보대출 관련 서류
- 재개발•재건축 아파트: 재개발•재건축 관련 서류
※ 참고
정확한 서류 목록은 분양사 또는 전문가에게 문의하는 것이 좋습니다.
서류는 발급 후 3개월 이내에 사용해야 합니다.
· 신청 절차
1. 분양계약
모든 명의자가 분양계약서에 서명 또는 날인합니다.
2. 금융기관 방문
주택담보대출을 이용할 경우, 금융기관에 방문하여 대출 신청을 합니다.
3. 취득세 납부
취득세는 아파트 취득 가액에 따라 부과되는 세금입니다. 관할 세무서에 방문하여 취득세를 납부합니다.
4. 등기 신청
모든 명의자가 소유권이전등기 신청서에 서명 또는 날인합니다. 등기소에 방문하여 소유권이전등기를 신청합니다.
5. 공동명의 완료
등기소로부터 소유권증명서 발급받으면 공동명의가 완료됩니다.
3.2. 단독명의 아파트를 공동명의로 변경
· 준비 서류
1. 기본 서류
- 모든 명의자의 주민등록등본
- 모든 명의자의 인감증명서
- 소유권증명서
- 분양계약서 (있는 경우)
- 신분증
2. 관계 증명 서류
- 부부 공동명의: 결혼증명서
- 부모와 자녀 공동명의: 가족관계증명서
- 형제자매 공동명의: 가족관계증명서, 친족관계증명서
3. 기타 서류
- 주택담보대출 이용 시: 주택담보대출 관련 서류
- 재개발•재건축 아파트: 재개발•재건축 관련 서류
*서류는 발급 후 3개월 이내에 사용해야 합니다.
· 신청 절차
1. 증여계약 체결
공동명의자가 될 사람과 증여계약을 체결합니다. 증여계약에는 증여하는 아파트의 정보, 명의 분율, 증여 시기 등을 명시해야 합니다.
2. 소유권이전등기 신청
모든 명의자가 소유권이전등기 신청서에 서명 또는 날인합니다. 관할 법원에 방문하여 소유권이전등기를 신청합니다.
3. 등기 완료
법원으로부터 소유권증명서 발급받으면 공동명의 변경이 완료됩니다.
3.3. 공동증여 관련 세금
1. 증여세
- 아파트 가액의 2% (2023년 기준)
단, 일정 요건을 충족하면 증여세가 면제될 수 있습니다.
2. 취득세
- 아파트 가액의 3.3% (2023년 기준, 1세대 1주택자)
단, 주택 가액 및 보유 기간에 따라 세율이 달라집니다.
3. 등록세
- 아파트 가액의 0.2% (2023년 기준)
단, 주택 가액에 따라 세율이 달라집니다.
4. 기타 비용
법률사 수수료
등기료
서류 발급 수수료
4. 지분율은 어떻게?
공동명의 지분은 세금을 고려해서 설정하는 것이 좋습니다. 예를 들어 주택가액이 12억인 경우 단독명의에서 부부간 공동명의로 변경한다고 가정해 보겠습니다. 배우자에게 지분을 줄때 증여세를 내지 않도록 하려면 6억원 이내로 지분을 설정해야 합니다.
5. 취득세 절세하려면?
부동산 시장이 어려울때 취득세를 감면해주는 정책이 종종 시행되곤 합니다. 관련 정책에 평소에 관심을 가지고 보시면 좋은 기회가 올 수 있습니다. 또한, 주택을 구입하실때 단독명의나 공동명의 둘 중에 어떤것을 하실지 신중하게 결정하시는 것이 좋은데요.
단독명의에서 공동명의로 변경하는 경우 지분 설정분만큼의 취득세가 추가로 발생하기 때문입니다. 소득공제 혜택을 받을 수 있는 원리금 상환 규모를 미리 파악해 두고 모든 부대 비용은 현금영수증을 남겨두시면 절세에 도움이 될 수 있습니다.
마지막으로, 부동산 거래를 하실때 가능하신 만큼은 직거래를 하시는 것을 추천드리는데요. 처음 거래하는 경우 서류 준비나 절차에 대해 공부를 해야하지만, 그만큼 중개수수료를 아낄 수 있기 때문입니다.
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