상가임대수익률 계산 종합적으로 고려하기
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상가임대수익률은 상가의 매매가와 임대료뿐만 아니라 다양한 부대 비용과 세금도 고려해야 합니다. 관련 내용 정리했으니 상가를 매입하시기 전에 수익률을 미리 계산해 보시기 바랍니다.
목차 |
1. 임대수익률의 정의
임대수익률은 부동산 투자에서 발생하는 연간 투자 수익을 백분율로 나타낸 지표입니다. 즉, 부동산을 임대함으로써 얻을 수 있는 예상 소득을 부동산 가치 대비 비율로 계산한 값입니다.
· 임대수익률 계산 공식
임대수익률 = (연간 임대 소득 / 부동산 가치) x 100
2. 명목수익률과 실질수익률
상가 명목 임대수익률은 상가 임대료를 매매가 또는 투자 금액으로 나누어 계산한 비율입니다. 투자자가 상가 투자를 통해 예상할 수 있는 명목적인 수익률을 보여주는 지표입니다.
2.1. 명목수익률 계산 방법
- 투자 금액 기준: 연간 임대료 / 투자 금액 x 100
*연 임대료: 월 임대료 x 12
*투자 금액: 매매가 또는 분양가 - 보증금
2.2. 명목 임대수익률의 특징
- 계산 방법이 간편하고 이해하기 쉬움
- 여러 상가의 수익률을 빠르게 비교할 수 있음
- 투자 대비 수익률을 한 눈에 보기 좋음
2.3. 실질수익률
실질수익률은 명목 수익률에서 물가 상승분을 빼준 값입니다. 물가상승률은 일반적으로 3%정도이나 일정하지 않기 때문에 계산에 포함하지 않거나, 포함하더라도 3%를 두고 계산하는 편입니다.
3. 순수익률
상가 순수익률은 명목 임대수익률에서 부대비용, 공실 위험, 금리 변동 등을 고려하여 계산한 실제 예상 수익률입니다. 명목 임대수익률보다 투자 수익률을 보다 정확하게 파악할 수 있는 지표입니다.
3.1. 순수익률 계산 방법
- 순수익률 = (연간 순수익 / 투자 금액) x 100
*투자 금액: (매매가 + 취득세 + 중개수수료) - 임대보증금
- 연간 순수익: 연간 임대료 - 부대비용
*부대비용: 관리비, 재산세, 대출 이자 등
*대출 이자는 금리 변동에 따라 따로 계산
3.2. 순수익률로 보면 좋은 점
- 명목 임대수익률보다 실제 수익률을 정확하게 반영
- 여러 투자 옵션을 적용해 정교한 비교분석이 가능
- 부대 비용과 같은 변수를 최대한 반영해 투자 위험 평가
4. 순수익률 계산 예시
상가A를 매입하면서 임대수익을 내는 경우
· 투자 금액에 반영되는 비용
- 매매가: 10억원
- 임대 보증금: 2억원
- 부동산 취득세: 1천만원
- 중개 수수료: 5백만원
· 투자 금액
10억원 - 2억원 + 1천만원 + 5백만원 = 8.15억
· 수익에 반영되는 비용
- 월 임대료: 4백만원
- 연간 관리비: 1백만원
- 재산세: 50만원
- 대출 이자: 2천만원
· 연간 순수익
(400만원 x 12개월) - 1백만원 - 50만원 - 2천만원 = 2650만원
· 연간 순수익률
2650만원 / 8.15억원 x 100 = 3.25%
5. 상가 임대소득에 대한 세금은?
5.1. 재산세
재산세는 해당 상가를 보유하는 기간 동안 매년 지불하는 세금입니다. 상가 건물과 그 건물이 있는 토지에 각각 부과되고, 6월 1일을 기준으로 산정됩니다.
건물과 토지의 납부 기간을 보면 상가 건물에 대한 재산세는 7월 16일부터 7월 31일까지, 토지에 대한 재산세는 9월 16일부터 9월 30일까지입니다.
재산세의 대상은 상가와 상가가 있는 토지이기 때문에, 세액을 산출 때도 건물분 재산세와 토지분 재산세로 나눠서 산출하게 됩니다. 공정시장가액 비율은 건물과 토지 둘 다 70%이고 건물에 대한 세율은 0.25%, 토지에 대한 세율은 0.2~0.4%입니다.
5.2. 종합소득세
1년간 임대 매출에 대해서 다음 해 5월 종합소득세를 신고·납부해야 합니다. 종합소득세 부담은 6~45%의 세율이 적용되며, 지방소득세는 종합소득세의 10%가 추가로 적용됩니다.
5.3. 부가가치세
상가임대사업자 세금은 주택임대사업자가 내는 세금과 달리 부가가치세를 포함하고 있습니다. 부가가치세는 공급받는 자에게 부담하는 것이 원칙이고 주택임대업에서 공급받는 자는 임차인이기 때문에 주택임차인에게 부가가치세를 매기면 국민의 주거 안정의 생존권을 침해하는 문제가 발생합니다.
따라서 주택임대업은 부가가치세 면세사업으로 분류하고 있지만, 상가임대업에 대해선 부가가치세가 적용되고 있는데요. 일반적으로 상가임차인이 부가가치세를 부담하고, 임대인은 이를 대리 징수하는 방식으로 납부하고 있습니다.
5.4. 종합부동산세
종합부동산세는 매년 6월 1일이 과세 기준일입니다. 종합부동산세는 재산세 부과 현황에 따라 다르지만, 상가 건물에 대한 종합부동산세는 없습니다.
상가 건물의 부속 토지도 별도합산 과세대상 토지로 구분되는데요. 공시가격 합계가 80억 원을 초과하는 경우 종합부동산세를 납부하게 됩니다. 일반적으로 12월에 세무서의 고지를 받아 납부한다.
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