부가세 계산/납부, 상가 부가세 환급에 대해
상가를 매매하는 경우 부가가치세가 부과됩니다. 일반적으로 부가가치세는 세율10%로 과세되는 것으로 알려져 있는데요. 과세자에 따라 부과되는 세율에 차이가 있고, 상가를 사업 목적으로 매수하거나 임대하는 경우 부가세 환급을 받을 수 있어 확인이 필요합니다.
목차 |
1. 부가가치세란?
부가가치세란 상품(재화)의 거래나 서비스(용역)의 제공과정에서 얻어지는 부가가치(이윤)에 대하여 과세하는 세금이며, 사업자가 납부하는 부가가치세는 매출세액에서 매입세액을 차감하여 계산합니다.
부가가치세 = 매출세액 - 매입세액
1.1. 부가세 납세의무자
영리목적의 유무에 불구하고 사업상 상품(재화)의 판매나 서비스(용역)를 제공하는 모든 사업자는 부가가치세를 신고·납부할 의무가 있습니다.
다만, 미가공식료품 등 생필품 판매, 의료 · 교육 관련 용역 제공 등 법령에 열거된 규정에 따라 부가가치세가 면제되는 사업만을 영위하는 경우에는 부가가치세 신고·납부 의무가 없습니다.
1.2. 과세자 구분
과세 종류는 일반과세, 간이과세로 구분되며, 특징을 요약하면 다음과 같습니다.
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· 일반과세자
일반과세자는 10%의 세율이 적용되는 반면, 물건 등을 구입하면서 받은 매입세금계산서상의 세액을 전액 공제 받을 수 있고 세금계산서를 발급할 수 있습니다.
연간 매출액이 8천만원 이상으로 예상되거나, 간이과세가 배제되는 업종 또는 지역에서 사업을 하고자 하는 경우에는 일반과세자로 등록하여야 합니다.
· 간이과세자
간이과세자는 1.5%~4%의 낮은 세율이 적용되지만, 매입액(공급대가)의 0.5%만 공제받을 수 있으며, 신규사업자 또는 직전연도 매출액이 4천8백만원 미만인 사업자는 세금계산서를 발급할 수 없습니다.
주로 소비자를 상대하는 업종으로서 연간 매출액이 8천만원(과세유흥장소 및 부동산임대업 사업자는 4천8백만원)에 미달할 것으로 예상되는 소규모사업자의 경우에는 간이과세자로 등록하는 것이 유리합니다.
2. 부가가치세 계산
2.1. 업종별 부가가치세율
· 일반과세자: 모든 업종에 대해 10%
· 간이과세자
- 전기·가스·증기 및 수도 사업: 5%
- 소매업, 재생용 재료수집 및 판매업, 음식점업: 10%
- 제조업, 농업·임업 및 어업, 숙박업, 운수 및 통신업: 20%
- 건설업, 부동산임대업 및 그 밖의 서비스업: 30%
2.2. 세액계산 상세
· 일반과세자
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· 간이과세자
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일반과세자와 간이과세자의 세액계산 흐름을 비교해 보면 일반과세자의 계산이 조금 더 복잡하고 반영할 부분도 많습니다. 하지만, 상가 임대를 하신다면 일반과세자로 등록하셔야 부가세 환급을 받을 수 있으니 유의하시기 바랍니다.
3. 부가세 신고·납부
3.1. 과세기간, 신고납부기간
부가가치세는 6개월을 과세기간으로 하여 신고·납부하게 되며 각 과세기간을 다시 3개월로 나누어 중간에 예정신고기간을 두고 있습니다.
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3.2. 홈택스 신고방법
부가가치세 신고는 홈택스 로그인 후 아래 순서대로 진행하시면 됩니다.
① [신고/납부]탭의 [세금신고]-[부가가치세]메뉴로 이동합니다.
② [일반과세자]-[정기신고 부동산임대사업자] 클릭
③ 부동산 임대사업자번호를 입력하고 세부사항 확인(저장 후 다음이동)
④ 에정고지세액, 전자신고공제세액 체크(저장 후 다음이동)
⑤ 임차인 조회 클릭→임차인 정보 확인 후 선택
⑥ 보증금과 보증금 이자, 월임대료 정보 입력
⑦ 부동산임대공급가액 명세서 [작성하기] 클릭
⑧ 전자세금계산서 혹은 종이세금계산서 정보 입력
⑨ 경감/공제세액 정보 입력(전자신고의 경우 1만원)
⑩ 최종 납부 세액 확인 후 신고서 제출
*부가세 예정고지 지로용지를 받아 미리 낸 경우 체크해서 최종세액에서 감면받기
⑪ 제출한 신고서에 따라 부가세 납부
4. 부가세 환급
4.1. 상가 부가세 환급받기
상가 부가가치세를 환급받으려면 일반과세자로 사업자 등록을 해야합니다.(분양계약 후 20일 이내) 계약금 납부일로부터 잔금 납부일까지의 기간이 6개월 미만인 경우 잔금 지급일에 공급가액 전액을 더해 세금계산서 발행 후 환급신청을 하시면 됩니다.
반대로 6개월 이상인 경우 중간 조기환급이 가능하며, 계약금/중도금/잔금 납부할 때마다 세금계산서 발행 후 부가가치세 환급신청을 하시면 됩니다.
· 부가세 환급 필요서류
- 사업자등록증 사본
- 환급받을 통장 사본
- 세금계산서
- 대리인의 경우 위임장 필요
유의할 점은 일반과세자를 10년간 유지하셔야 한다는 점인데요. 중간에 폐업을 하시거나 간이과세자로 전환되면 환급받은 부가가치세를 납부해야 합니다.
연간 임대료가 4,800만원 미만의 경우 간이과세자로 전환되는 경우가 있는데요. 간이과세 포기신고를 하셔서 일반과세자를 유지하셔야 합니다.
4.2. 부가세 환급 시기
부가가치세 환급은 발생 사유에 따라 인반환급과 조기환급으로 구분됩니다. 일반환급은 부가가치세 신고 기한 종료일로부터 30일 이내, 조기환급은 부가가치세 확정 신고 기한 경과 후 15일 이내에 받을 수 있습니다.
4.3. 조기환급 사유
- 사업자가 대통령령으로 정하는 사업 설비를 신설 취득 확장 증축할 경우
- 사업자가 대통령령으로 정하는 재무구조 개선 계획을 이행중일 경우
4.4. 환급금 조회 방법
홈택스 로그인
[조회/발급] 탭에서 [국세환급] - [환급금 상세조회]에서 기간 설정 후 조회
4.5. 조기환급 신청 방법
홈택스 로그인 → [신고/납부]-[부가가치세] → 월별 조기환급 → 신청서 작성 → 증빙서류 등록 → 제출
· 조기환급 필요 서류
- 사업 설비 투자: 건물, 기계 등 감가상각자산 취득 명세서
- 재무구조개선 계획 이행: 재무구조개선 계획서
- 수출로 영세율 적용: 영세율 등 조기환급 신청서
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