다운계약서 처벌 수위와 적발되는 경우, 자진신고
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부동산 거래가 활발해지면서 매매가격이 오르는 경우 다운계약서 적발 건수가 늘어나는 것을 볼 수 있는데요. 다운계약서를 쓰는 이유와 처벌 수위, 그리고 적발되는 경우는 어떤 것들이 있는지 정리했으니 확인해 보시기 바랍니다.
목차 |
1. 다운계약서란?
다운계약서란, 실제 거래된 금액보다 낮은 금액으로 계약서를 작성하는 행위, 또는 그 계약서를 뜻합니다. 주로 부동산 거래에서 발생하며, 매도인과 매수인이 합의하여 양도소득세나 취득세를 절감하기 위해 작성합니다. 다운계약서의 작성은 다음과 같은 방식으로 진행됩니다.
매도인과 매수인은 실제 거래가격을 합의합니다. 공인중개사와 함께 매매계약서를 작성합니다. 이때, 계약서에는 실제 거래가격보다 낮은 금액을 기입합니다. 나머지 금액은 현금이나 물품 또는 다른 경로로 지급합니다.
다운계약서는 탈세의 목적으로 작성되므로, 적발 시 다음과 같은 처벌을 받을 수 있습니다.
- 매도인: 양도소득세 추징, 가산세, 거래금액의 최대 5% 범위내의 과태료
- 매수인: 취득세 추징, 가산세, 거래금액의 최대 5% 범위내의 과태료
- 중개업자: 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금
2. 다운계약서로 얻는 이득은?
다운계약서를 작성하면서 얻을 수 있는 이득은 매수자, 매도자, 중개업자 모두 볼 수 있는데요. 하나씩 살펴보겠습니다.
- 매도인: 양도소득세 절감
- 매수인: 취득세 절감
- 중개업자: 수수료 증가
2.1. 매도인의 이익
매도인은 다운계약을 통해 매매대금을 낮출 수 있습니다. 양도소득세는 매매대금에서 취득원가를 차감한 금액에 대해 부과되는데, 매매대금이 낮아지면 양도차익이 줄어 양도소득세도 줄어들게 됩니다.
예를 들어, 매매대금이 10억원이고 취득원가가 5억원인 경우, 양도차익은 5억원이 되고, 양도소득세는 5억원에 대한 세율(6~45%)을 곱한 금액이 됩니다. 매매대금을 8억원으로 낮추면 양도차익은 3억원으로 줄어들고, 양도소득세도 그만큼 줄어들게 됩니다.
2.2. 매수인의 이익
매수인은 다운계약을 통해 취득세를 절감할 수 있습니다. 취득세는 매매대금에 일정 비율을 곱하여 부과되는데, 매매대금이 낮아지면 취득세도 줄어들게 됩니다. 예를 들어, 매매대금이 10억원이고 취득세율이 4%인 경우, 취득세는 400만원이 됩니다. 매매대금을 8억원으로 낮추면 취득세도 320만원으로 줄어들게 됩니다.
2.3. 중개업자의 이익
중개업자는 중개수수료를 더 챙길 수 있습니다. 조금 의아한데요. 보통 중개수수료는 매매대금의 일정 비율로 정해지는데, 매매대금이 높아지면 중개수수료도 높아지게 됩니다. 예를 들어, 매매대금이 10억원이고 중개수수료율이 6%인 경우, 중개수수료는 600만원이 됩니다. 매매대금을 8억원으로 낮추면 중개수수료도 480만원으로 줄어들게 됩니다.
그런데도 다운계약서로 중개수수료를 더 챙길 수 있다는 건, 겉으로 표시되는 수수료 외에도 매수인이나 매도인에게 웃돈을 조금 더 받기 때문입니다.
3. 다운계약서 처벌 강도는?
다운계약서 적발 시 매도인은 양도소득세가 추징되며 가산세와 과태료를 추가로 납부해야 합니다. 매수인은 취득세가 추징되며, 가산세와 과태료를 지불해야 하는데요. 중개업자의 경우 1년 이하의 징역형 또는 1천만원 이하의 벌금이 부과되기도 합니다.
3.1. 매도인의 처벌
- 양도소득세 추징: 실제 거래금액을 기준으로 양도소득세를 추징합니다.
- 가산세: 양도소득세에 가산세를 부과합니다. 가산세율은 20%~40%입니다.
- 과태료: 거래금액의 최대 5% 범위내의 과태료를 부과합니다.
3.2. 매수인의 처벌
- 취득세 추징: 실제 거래금액을 기준으로 취득세를 추징합니다.
- 가산세: 취득세에 가산세를 부과합니다. 가산세율은 20%~40%입니다.
- 과태료: 거래금액의 최대 5% 범위내의 과태료를 부과합니다.
3.3. 중개업자의 처벌
- 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금
4. 다운계약서가 적발되는 경우
실거래가와 계약서상의 거래가액의 차이가 크면 다운계약서를 의심할 수 있습니다.(30%이상 차이나면 바로 의심받게 됩니다.) 또한, 매도인과 매수인의 재산상태와 거래가액의 차이가 크면 다운계약서를 의심할 수 있습니다.
예를 들어, 매도인이 고가의 아파트를 소유하고 있는데, 매수인이 무자본으로 거래하는 경우 다운계약서를 의심할 수 있습니다. 마지막으로, 거래 과정이 비정상적인 경우 다운계약서를 의심할 수 있습니다. 계약서를 작성한 날짜와 실제 거래가 이루어진 날짜가 다르거나, 계약서에 기재된 내용이 실제 거래 내용과 다른 경우 다운계약서를 의심할 수 있습니다.
다운계약서가 적발되는 경우는 다음과 같습니다.
- 세무조사를 통해 적발되는 경우
- 공인중개사협회 등에서 신고를 통해 적발되는 경우
- 주민센터, 세무서 등에서 신고를 통해 적발되는 경우
- 매도인과 매수인 간의 분쟁으로 인해 적발되는 경우
5. 다운계약서 자진신고의 경우
다운계약서 자진신고를 하더라도 거래가 취소되는 것은 아닙니다. 다만, 자진신고를 통해 실제 거래금액을 신고하게 되면, 그에 따른 양도소득세나 취득세가 부과됩니다.
다운계약서를 자진신고할 경우, 실제 거래금액에 따른 세금을 납부할 준비를 해야 합니다. 다만, 다운계약서를 자진신고한 경우, 다음과 같은 혜택을 받을 수 있습니다. 최초 신고자는 과태료를 면제받을 수 있습니다.
지자체가 조사에 착수하기 전에 자진신고하면, 과태료가 100% 감면됩니다. 자진신고를 통해 양도소득세나 취득세를 납부한 경우, 납부한 세금을 추징당하지 않습니다. 다운계약서를 작성한 경우, 자진신고를 통해 처벌을 면하고, 합법적인 절차에 따라 세금을 납부하는 것이 바람직합니다.
이미 지자체가 조사에 착수해 관련 내용을 파악한 경우 자진신고 하기에는 늦었다고 볼 수 있습니다. 또한, 매수자, 매도자, 중개인이 눈치싸움을 해야하니 다운계약서를 쓰는것 자체가 불안의 소용돌이에 자신을 몰아넣는 행위이니 절대 쓰지 마시기 바랍니다.
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