8월 22, 2023

LTV, DTI, DSR 간단하게 알아보기

LTV, DTI, DSR와 같은 용어는 금융 기관에서 돈을 빌릴때 기준으로 사용되는 수치입니다. 각각의 의미와 계산 방법이 다르기에 처음 접하는 분들은 어렵게 느껴질 수 있는데요. 각 용어들에 대한 의미를 간단하게 알아보겠습니다.

1. LTV 의미는?

담보 인정 비율(LTV)은 금융기관에서 내부적으로 대출 심사에 적용되는 기준으로, 동산(자동차, 선박 등)과 부동산(건물, 상가, 토지)에 대해 담보로 인정하는 가치 비율을 의미합니다. 대출 한도는 다음과 같이 계산할 수 있습니다.

*대출한도 = 담보물 가격(공정가) * LTV 비율 * 금융기관의 대출 허용 비율

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담보물의 가치는 제3자에게 공정가치를 의뢰하거나 신뢰성이 있는 기관의 인증자료(국가나 공기관)를 기반으로 산정하게 되는데요. 자동차의 경우 구매가격과 연식, 주행거리, 사고 여부 등을 따지고, 부동산의 경우 공시지가를 기준으로 따지는 것이 일반적입니다.

LTV는 보통 부동산에 대한 담보대출을 뜻하는 경우가 많은데요. 주택을 담보로 하면 주택담보대출, 자동차를 담보로 하면 자동차 담보대출로 보시면 되겠습니다.

2. DTI 의미는?

총부채 상환 비율(DTI)은 소득에 대한 부채의 비율로, 차입자의 소득으로 연간 상환액(원금과 대출이자)를 나눈 값을 말합니다. DTI비율을 식으로 나타내면 다음과 같습니다.

*DTI 비율 = (총대출 금액 + 총대출 이자) / (차입자의 소득 * 대여 연수)

예를 들어 연봉 1억 원인 직장인이 은행에서 1년간 2억 원의 대출을 받고자 했을때, 자기 연봉의 2배가 되는 부채를 1년 안에 갚을 수 있는지에 대한 우려의 정도를 숫자로 나타낸 것이라고 할 수 있겠습니다.

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DTI비율을 적용한 예로 직장인의 신용대출을 예로 들 수 있습니다. 금융권에서 직장인이 신용대출을 원할 경우 재직증명서와 지난해 소득증빙 서류를 요구하는데요. 이 소득증빙 서류를 통해 해당 직장인의 소득을 파악할 수 있습니다.

소득을 바탕으로 은행별 인정 DTI비율을 적용하면 한도를 알 수 있는데요. 연소득 1억원인 직장인이 DTI비율 50%를 적용해 1년 빌린다고 가정했을 때의 금액을 계산하면 다음과 같습니다.

*(1억 * 1년 * 50%DTI비율) 총원리금 + 대출이자 = 5천만원

3. DSR 의미는?

DSR은 주택 구매나 부통산을 투자하는 분들에게 익숙한 용어입니다. '총부채원리금상환비율'이라고 부르기도 하는데요. 정확하게 DSR이 무엇인지, 어떻게 계산하는지 알아보겠습니다.

DSR은 채무자의 연간 소득에서 각종 금융 부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율을 의미합니다. 주택 대출 뿐만 아니라 신용 대출, 카드 대출, 학자금 대출 등 모든 부채를 합친 금액을 기준으로 정하고 있는데요. 요약하면 다음과 같습니다.

*DSR = 가계대출 원리금 상환액(연간 대출 원리금 상환액 + 기타 대출 연간 원리금 상환액) / 연간 소득

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원래 전세도 갚아야 할 부채로(개인간의 부채이기 때문) DSR에 포함되어야 하지만, 정책적 판단으로 빠져 있습니다. 문재인 정부에서 DSR를 40% 이하로 규제하기 시작했을 때도 전세자금대출에 대해서는 예외를 두었고, 윤석열 정부에서도 예외를 그대로 인정하기로 했기 때문인데요.

전세자금대출은 수억원의 목돈을 원금분할상환 없이 매달 이자만 지불하다 만기에 일시불로 상환하는 대출이기 때문에 2년에 불과한 기간 내에 원금균등분할상환 혹은 원리금균등상환을 40% 이하의 DSR만으로 해낼 수 있는 사람은 거의 없다고 볼 수 있겠습니다.

4. 깡통전세란?

깡통전세란 주택 담보대출금과 전세보증금을 합친 금액이 주택의 매매가격과 비슷하거나 높은 상태를 말합니다. 집주인이 부채를 감당하지 못하면 계약기간이 남아있는 상태라도 집이 경매에 넘어가게 되고, 임차인이 전세보증금을 돌려받지 못하는 상황이 발생할 수 있는데요.

구체적으로 다음과 같은 상황이 위험도가 높다고 보시면 되겠습니다.
*집주인의 주택담보대출 + 세입자의 보증금 ≥ 집값의 80%

우리나라 부동산 가격은 2021년 최고점을 찍고 2022년~2023년을 지나면서 큰 폭으로 하락했습니다. 그와 동시에 전세가율이 높아지면서 깡통전세, 역전세 물량이 급증했는데요. 전세계약을 하실때 미리 확인하지 않으면 큰 피해를 입을 수 있기 때문에 주의하셔야 합니다.

깡통전세 감별기 사용방법 알아보기