LTV란? LTV계산방법 알아보기
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LTV는 담보 인정 비율이라는 의미를 가지고 있습니다. 금융기관에서 대출 심사에 사용되는 부동산 용어인데요. 구체적인 의미와 계산 방법에 대해 알아보겠습니다.
목차 |
1. LTV 의미와 계산 방법
담보 인정 비율(LTV)은 금융기관에서 내부적으로 대출 심사에 적용되는 기준으로, 동산(자동차, 선박 등)과 부동산(건물, 상가, 토지)에 대해 담보로 인정하는 가치 비율을 의미합니다. 대출 한도는 다음과 같이 계산할 수 있습니다.
*대출한도 = 담보물 가격(공정가) * LTV 비율 * 금융기관의 대출 허용 비율
1.1. LTV가 높은 경우 생기는 문제
감정가 5억의 아파트를 소유하는 사람이 은행에서 주택담보대출로 4억 원을 빌렸을 때, LTV는 80%가 되는데요. 만약, 해당 부채를 갚지 못한 경우 금융기관은 담보주택을 경매한 대금으로 채권을 회수하게 됩니다.
LTV가 너무 높은 경우 금융기관에서 부채를 회수하는 것이 부담스러워 지는데요. 경매를 진행했을 때 예상보다 낮은 가격으로 낙찰되기도 하고, 주택가격이 폭락하는 사례도 있었기 때문입니다.
이런 우려를 수치화한 것이 바로 LTV라고 보시면 되는데요. 보통 LTV를 활용한 대출한도는 정부에서 기준을 정해주고 있으며, 이 수치는 지역별로, 주택 가격별로 차이가 있습니다.
1.2. 우리나라 LTV 기준(2023이후)
우리나라는 투기과열지구의 9억원 이하 주택에 대해 주택담보대출비율(LTV)을 40%로, 9억원을 초과하는 주택에 대해서는 20%가 적용되고 있습니다. 또한, 투기과열지구에서 15억원을 초과하는 주택에 대해서는 주택담보대출이 금지되는데요.
조정대상지역의 경우 LTV 비율은 9억원 이하는 50%, 9억원 초과는 30%로 적용되고 있습니다. 기타 지역의 LTV 상한은 70%이니 지역별로 주택을 매매하시기 전에 확인하는 과정이 필요합니다.
1.3. LTV 계산 방법
가. 담보인정비율 및 지표별 계산식
- 담보인정비율(LTV) = (대출금액 + 선순위채권 + 임차보증금 등) / 담보가치
- 선순위채권 = 본 대출 이전에 동일한 담보로 받은 대출 잔액 등
- 임차보증금 등 = 전월세보증금, 소액보증금 최우선변제금액 등
나. 지역별 LTV 기준(2023이후)
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다. 지역별 소액임차보증금
- 서울특별시: 5,000만원
-인천광역시
┗ 강화군, 옹진군: 2,000만원
┗ 서구 대곡동/불로동/마전동/금곡동/오류동/왕길동/당하동/ 원당동/인천경제자유구역 및 남동 국가산업단지: 2,300만원
┗ 그 외 지역 4,300만원
- 의정부시/구리시 /하남시/고양시/수원시/성남시/ 안양시/부천시/광명시/과천시/의왕시/군포시/용인시/화성시/세종시/김포시: 4,300만원
-시흥시
┗ 반월특수지역: 2,000만원
┗ 그 외 지역: 4,300만원
- 남양주시
┗ 호평동/평내동/금곡동/일패동/이패동/삼패동/가운동/수석동/지금동 및 도농동: 4,300만원
┗ 그 외 지역: 2,000만원
- 광주/대구/대전/ 부산/울산광역시
┗ 군지역: 2,000만원
┗ 그 외 지역: 2,300만원
- 경기도 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시: 2,300만원
- 그밖의 지역: 2,000만원
2. DTI와의 차이점
LTV가 담보물(주택, 차량 등)의 가격에 대해 부채비율을 정하는 방식이라면, DTI는 대출자의 소득을 기준으로 부채비율을 정하는 방식입니다. DTI비율을 식으로 나타내면 다음과 같습니다.
*DTI 비율 = (총대출 금액 + 총대출 이자) / (차입자의 소득 * 대여 연수)
조금 더 이해하기 쉽게 설명드리자면 LTV가 전당포에 내 물건을 맡기고 돈을 빌리는 방식이라면 DTI는 신용카드의 이용한도라고 보시면 되는데요.
담보물을 기준으로 삼는 LTV는 신용이 신용을 낳을 수 있는 단점을 가지는 반면, DTI는 개인 소득을 기준으로 삼기 때문에 자산의 버블이 일어날 우려는 상대적으로 적다고 볼 수 있습니다.
LTV는 투기지역의 경우 담보인정비율이 낮더라도 부동산 가치가 상승하면서 대출여력이 커지는 현상이 발생하는데요. 부동산이 상승하는 시기에는 주택을 구입한 다음 담보대출을 받아 새로 부동산을 구입하며 재산 증식을 하기도 했습니다.
하지만, 주택 가격이 하락하는 시기가 오면 부동산의 담보 가치가 하락하게 되고, 은행은 추가 담보를 요구하게 되는데요. 이를 감당하지 못하고 파산하게 되는 집주인들이 증가할 수 있습니다.
3. LTV계산기로 계산해 보기
지역과 주택 가격에 따라 LTV 산정기준이 다르기 때문에 일일이 확인하고 계산하는 것이 번거로울 수 있습니다. 부동산계산기.com의 LTV 계산기를 사용하면 편하게 계산할 수 있습니다.
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부동산계산기닷컴에 접속한 다음 메뉴검색 탭에서 'LTV'를 검색하신 다음 LTV(주택담보대출비율) 메뉴로 이동합니다.
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주택 종류와 지역, 대출금액, 담보가치, 선순위채권, 방 수를 입력하신 다음 계산하기를 클릭하시면 되는데요. 방 수 입력은 방 공제를 함께 계산하기 위한 것이라고 보시면 되겠습니다.
소액보증금 최우선변제 제도에 따라 주택에 있는 모든 방은 세입자가 들어올 가능성이 있다고 가정하고, 세입자에게 변제해줄 금액을 대출 가능액에서 제외하게 됩니다.
*(전체방수 - 1) × 소액보증금 만큼 대출 가능 금액에서 제외
*아파트는 실제 방수와 관계없이 적용 방수를 1개로 할 수 있음
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모든 항목을 입력하고 계산서를 받아보면 LTV가 몇퍼센트인지 알 수 있는데요. 이렇게 주담대를 받으시기 전에 미리 계산해 보시면 LTV기준에 적합한지 여부를 확인하실 수 있습니다.
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