DTI란? DTI의미와 계산방법 정리
DTI는 Debt to Income의 줄임말로 총부채상환비율이라는 뜻을 가지고 있습니다. 연소득 대비 금융비용 부담률을 의미하는데요. 소득이 있는 분들을 대상으로 부담할 수 있는 부채를 판단하는 지표입니다.
이 글에서는 DTI의 구체적인 의미와 계산 방법에 대해 정리했습니다.
목차 |
1. DTI 의미와 계산 방법
총부채 상환 비율(DTI)은 소득에 대한 부채의 비율로, 차입자의 소득으로 연간 상환액(원금과 대출이자)를 나눈 값을 말합니다. DTI비율을 식으로 나타내면 다음과 같습니다.
*DTI 비율 = (총대출 금액 + 총대출 이자) / (차입자의 소득 * 대여 연수)
예를 들어 연봉 1억 원인 직장인이 은행에서 1년간 2억 원의 대출을 받고자 했을때, 자기 연봉의 2배가 되는 부채를 1년 안에 갚을 수 있는지에 대한 우려의 정도를 숫자로 나타낸 것이라고 할 수 있겠습니다.
1.1. DTI도입 목적
DTI를 도입하게된 목적은 돈을 빌리는 사람의 소득의 총량에 따라 한도를 설정해 과잉대출을 억제하는 역할을 하기 위함인데요. 부채를 이용하는 사람은 물론 금융기관을 보호하기 위한 안전 장치 중 하나라고 말씀드릴 수 있겠습니다.
1.2. DTI 비율 적용 예시
DTI비율을 적용한 예로 직장인의 신용대출을 예로 들 수 있습니다. 금융권에서 직장인이 신용대출을 원할 경우 재직증명서와 지난해 소득증빙 서류를 요구하는데요. 이 소득증빙 서류를 통해 해당 직장인의 소득을 파악할 수 있습니다.
소득을 바탕으로 은행별 인정 DTI비율을 적용하면 한도를 알 수 있는데요. 연소득 1억원인 직장인이 DTI비율 50%를 적용해 1년 빌린다고 가정했을 때의 금액을 계산하면 다음과 같습니다.
*(1억 * 1년 * 50%DTI비율) 총원리금 + 대출이자 = 5천만원
2.DTI장/단점 DSR과의 차이점
2.1. DTI적용시 장점
가. 자산(부동산)의 거품을 억제합니다.
대출 총액을 제한하기 때문에 부채로 인한 자산가격의 급등(거품)을 억저해 줍니다.
나. 대출자의 신용 건정성을 지켜줍니다.
DTI가 낮다는 것은 대출 신청자 현재 부채를 적절하게 관리하고 있으며, 새로운 대출에 대한 상환 능력 또한 높다는 의미를 가지는데요. DTI를 기준으로 소득에 따라 부채 한도를 규제하기 때문에 부실대출 위험이 감소합니다.
다. 금융기관 부실대출 비율도 감소합니다.
대출 신청자의 부채 한도를 규제하면 부실 대출의 위험도 감소하는 효과를 가져오기 때문에 금융기관 또한 위험부담금(충당금)에 대한 부담이 줄어듭니다.
2.2. DTI적용시 단점
가. 과도한 시장규제가 우려됩니다.
DTI 기준이 낮게 적용되는 경우 대출 신청자는 원하는 금액보다 훨씬 적은 금액을 빌리게 되며, 금융기관의 자율성도 떨어지는 효과를 가져올 수 있습니다. 이는 금융기관의 이자수익이 줄어들면서 경기에도 악영향을 미칠 수 있습니다.
나. 저소득층의 자산마련 수단을 차단할 수 있습니다.
부동산이 상승하는 분위기에서 DTI를 과도하게 규제하면 저소득층이 집을 마련하지 못하고 전월세를 전전하는 삶을 살아야 할 수 있습니다.
다. 금융 상황의 변화에 취약할 수 있습니다.
부동산 시장에서 가격 상승이나 대출 이자율의 증가는 DTI를 높이는 요인일 수 있습니다. 이로 인해 대출자는 더 높은 DTI로 대출을 받아야 하는 경우가 발생할 수 있습니다.
또한, DTI는 현재 소득과 부채를 기반으로 계산되기 때문에 미래의 금융 상황 변화에 취약할 수 있습니다. 대출자의 소득 감소나 금리 상승 등 불확실한 변동성에 쉽게 영향을 받을 수 있습니다.
2.3. DSR과의 차이
DSR(총부채원리금상환비율)은 Debt Service Ratio의 줄임말로, 대출을 받으려는 사람의 소득 대비 전체 금융부채의 원리금 상환액 비율을 의미합니다. 식으로 나타내면 다음과 같습니다.
*DSR = (연간 대출 원리금 상환액 + 기타 대출의 연간 원리금 상환액) / 연간 소득
DSR은 연간 총부채 원리금 상환액을 연간 소득으로 나누어 산출하는데요. DSR을 적용하게 되면 주택대출 외에도 나머지 모든 종류의 대출원리금도 합산되기 때문에 대출한도가 더 낮아지게 됩니다.
3. DTI계산기로 계산해 보기
DTI의 계산 방법은 원금상환방식의 종류, 금리, 스트레스 DTI적용 여부에 따라 달라지게 되는데요. 각 용어에 대한 설명을 정리했으니 참고해 주시기 바랍니다.
3.1. 원금상환방식 종류
가. 만기일시
원금은 만기에 전액 상환하고 그 전까진 이자만 납입합니다.
나. 원금균등분할
매달 같은 비율로 원금을 상환합니다. 이자는 남은 잔액만큼 내므로 원금이 상환되는 만큼 점점 줄어듭니다. 즉 시간이 지날수록 납부금액이 줄어드는 방식입니다.
다. 원리금균등분할
총 이자와 원금을 기간으로 나누어 매달 균등하게 같은 금액을 납부합니다.
3.2. 추정금리란?
추정금리는 은행에서 DTI를 간이로 계산할 때 사용하는 금리로, 시장금리와 별개로 은행에서 자체적으로 정하여 사용합니다.
기타부채는 1·2금융권, 신용·담보대출 등을 모두 포섭하므로 1금융권의 일반적인 대출보다 높게 잡습니다. 저희 계산기에서는 일부 1금융권 은행의 사례를 참고하여 4%를 사용합니다.
3.3. 스트레스 DTI란?
스트레스 DTI는 실제 금리에 스트레스 금리를 가산해 산출한 DTI를 말합니다. 향후 금리상승 위험에 노출될 가능성이 높은 경우 적용하게 되는데요. 스트레스 DTI를 적용하면 대출 가능 한도가 줄어들 수밖에 없어 신청자에게 불리합니다.
3.4. DTI계산기로 계산하기
DTI계산기는 부동산계산기닷컴을 이용하시면 편리합니다.
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부동산계산기.com에 접속하신 후 우측 상단의 검색창에 DTI를 검색하신 다음 왼쪽 메뉴바의 DTI메뉴로 이동합니다.
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연소득과 대출금액, 기간을 선택하고 기타부채금액까시 입력하신 다음 'DTI계산'버튼을 클릭합니다.
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계산서를 받아보면 DTI비율을 확인하실 수 있는데요. DTI 비율 기준은 시기에 따라 변동될 수 있으므로 은행 창구에서 상담을 받아보시는 것이 좋겠습니다.
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