부동산 매도시 양도소득세 신고 방법(양도차익이 없어도 신고는 필수)
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양도소득세는 부동산이나 주식과 같은 재산을 양도했을때 발생하는 이익에 대한 세금입니다. 각 재산별로 매겨지는 세금과 신고·납부 기한 등에 차이가 있어 확인이 필요한데요. 이 글에서는 부동산 양도소득세에 대한 내용을 정리했습니다.
*신고 방법만 확인하고 싶은 분들은 목차 5번으로 넘어가시면 됩니다.
목차 |
1. 양도소득세란?
양도소득세는 토지나 건물과 같은 부동산 혹은 주식과 파생상품, 분양권과 같은 권리 등 여러 종류의 재산을 양도하면서 생기는 이익에 대해 매겨지는 세금입니다. 이익을 본 경우에만 세금을 납부하며, 손해를 본 경우에는 과세되지 않습니다.
*양도차익이 없는 경우라도 신고서는 작성해야 합니다.
1.1. 양도소득세의 과세 대상
가. 부동산
토지, 건물(무허가, 미등기 건물도 과세대상에 포함)
나. 부동산에 대한 권리
부동산에 관한 권리 부동산을 취득할 수 있는 권리, 지상권, 전세권, 등기된 부동산임차권
다. 주식
대주주가 양도하거나 소액주주가 증권시장 밖에서 양도하는 상장주식 및 비상장주식
* 주식: 주식 또는 출자지분, 신주인수권, 증권예탁증권
라. 파생상품
- 국내·외 주가지수를 기초자산으로 하는 파생상품
- 차액결제거래 파생상품(CFD), 주식워런증권(ELW), 국외 장내 파생상품
- 경제적 실질이 주가지수를 기초자산으로 하는 장내파생상품과 동일한 장외파생상품
마. 신탁 수익권
신탁의 이익을 받을 권리(「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제 110조에 따른 수익증권 및 같은 법 제189조에 따른 투자신탁의 수익권 등 대통령령으로 정하는 수익권은 제외)의 양도로 발생하는 소득
바. 기타자산
사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권, 특정시설물 이용권·회원권, 특정주식, 부동산과다보유법인 주식등, 부동산과 함께 양도하는 이축권
1.2. 양도소득세 과세대상이 되는 양도 범위
가. 양도로 보는 경우
- 자산의 소유권이전을 위한 등기 등록에 관계없이 매매, 교환, 법인에 현물출자 등으로 자산이 유상(대가성)으로 사실상 소유권 이전되는 경우
- 증여자의 부동산에 설정된 채무를 부담하면서 증여가 이루어지는 부담부증여에 있어서 수증자가 인수하는 채무상당액은 그 자산이 사실상 유상양도되는 결과와 같으므로 양도에 해당
나. 양도로 보지 않는 경우
- 신탁해지가 원인이 되어 소유권이 원상회복 되는 경우
- 공동소유 토지를 소유자별로 단순 분할 등기하는 경우
- 도시개발법에 의한 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되는 경우
* 배우자 또는 직계존비속간 매매로 양도한 경우에는 증여한 것으로 추정(증여세 적용)
1.3. 양도소득세가 비과세되거나 감면되는 경우
가. 비과세되는 경우
- 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 2년이상 보유한 경우
└ 양도 당시 실지거래가액이 12억원 초과하는 고가주택은 제외
└ ’17.8.3. 이후 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택은 거주기간이 2년 이상이어야 함
└ 주택에 딸린 토지가 도시지역 안에 있으면 주택정착 면적의 5배(수도권 내 주거·상업·공업지역은 3배)까지, 도시지역 밖에 있으면 10배까지를 양도소득세가 과세되지 않는 1세대1주택의 범위로 봄
나. 감면되는 경우
- 장기임대주택, 신축주택 취득, 공공사업용 토지, 8년 이상 자경농지 등
2. 양도소득세 신고·납부 기한
2.1. 신고·납부 기한
가. 토지 또는 건물, 부동산에관한권리, 기타자산, 신탁 수익권
- 예정신고: 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월
- 확정신고: 양도일이 속하는 연도의 다음연도 5.1 ~ 5.31일까지 토지거래계약 허가구역 안에 있는 토지를 양도함에 있어서
나. 토지거래 계약허가를 받기전에 대금을 청산 한 경우
- 예정신고: 그 허가일이 속하는 달의 말일부터 2개월
- 확정신고: 그 허가일이 속하는 연도의 다음연도 5.1 ~ 5.31일까지
다. 주식또는 출자지분 (신주인수권 포함)
- 예정신고: 양도일이 속하는 반기의 말일부터 2개월 (국외주식, 파생상품은 예정신고 면제)
- 확정신고: 양도일이 속하는 연도의 다음연도 5.1 ~ 5.31일까지 (국외주식, 파생상품 포함)
2.2. 신고 방법
가. 서면신고
- 양도자의 주소지를 관할하는 세무서 (직접 또는 우편으로 제출)
*주소지는 양도자의 주민등록상 주소입니다.
나. 전자신고
- 홈택스(www.hometax.go.kr)를 통해 전자신고(신고/납부 → 세금신고 → 양도소득세 선택)
*세액이 자동 계산되고, 단순한 계산 오류는 자동으로 검증됩니다.
*매매계약서 사본 등 신고시 부속서류는 PDF파일 형태로 홈택스를 통해 온라인으로 제출할 수 있습니다.
2.3. 신고에 필요한 서류
가. 납세자 제출서류
- 당해 자산의 매도·매입에 관한 계약서 사본
* 환지확정 전 취득한 토지는 환지예정지증명원, 잠정등급확인원 등
- 자본적지출액·양도비 증빙자료, 감가상각비명세 등
*중개수수료 지급액, 신고서작성비용, 법무사수수료 지급액 등이 해당합니다.
나. 담당공무원 확인서류
- (납세자 제출 생략가능 서류) 토지·건물 등기부등본, 토지·건축물대장 등본, 개별공시지가 확인원
* 단, 양도소득세 계산시 폐쇄등기부 등본이 필요한 경우 납세자가 제출합니다.
2.4. 세금 납부 방법
- 납부서를 작성한 다음 은행 또는 우체국에 직접 납부(신용카드 납부 가능)
- 홈택스 등을 이용한 국세 전자납부
3. 양도소득세 세율 정리
기본세율과 주식, 파생상품에 대한 세율은 기간별로 큰 변동이 없습니다. 하지만, 부동산, 부동산에 관한 권리 외 기타 자산에 대한 세율, 그리고 다주택자에 대한 세율은 정책에 따라 변동되는 경우가 많아 홈택스에서 직접 확인하는 것이 좋겠습니다.
3.1. 기본세율(23년 이후)
- 1.400만원 이하: 6%(누진공제 없음)
- 5,000만원 이하: 15%(누진공제 126만원)
- 8,800만원 이하: 24%(누진공제 576만원)
- 1.5억원 이하: 35%(누진공제 1,544만원)
- 3억원 이하: 38%(누진공제 1,944만원)
- 5억원 이하: 40%(누진공제 2,594만원)
- 10억원 이하: 42%(누진공제 3,594만원)
- 10억원 이상: 45%(누진공제 6,594만원)
3.2. 국외 주식 및 파생상품 세율
- 국외주식 등(중소기업 주식 10%, 그 외 주식 20%)
- 기타자산(특정주식 등): 누진세율(6~25%)
- 해외주식(미국주식): 양도소득세(양도차익-250만 원) X 22%
- 파생상품('18.4.1. 이후 양도분에 대해 10%)
4. 양도소득세 가산세 요약
양도소득세 신고기한을 넘기면 가산세가 붙으니 기한 내에 신고하셔야 합니다. 가산세에 대한 내용은 아래 표를 참고해 주시기 바랍니다.
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5. 양도소득세 신고 방법 정리
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홈택스 세금신고 탭에서 [양도소득세 신고]메뉴로 이동합니다.
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금융인증서 또는 공동인증서를 사용해 로그인 합니다. 금융인증서 발급 방법은 아래 글을 참고해 주시기 바랍니다.
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양도소득세 포털에서 [양도소득세 신고하기] 메뉴로 이동합니다.
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예정신고 탭에서 1개 [부동산 양도소득 간편 신고] 메뉴로 이동합니다.
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신고서 종류 중에서 [간편신고서]를 클릭합니다.
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양도인의 정보를 입력(확인)하고 다음으로 넘어갑니다.
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[양수인 추가]클릭 후 양수인의 정보를 입력합니다. 지분은 양수인이 매수한 지분의 비율을 의미합니다. 양수인이 한명이면 1/1을 입력해 주시면 됩니다.
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양도물건의 종류와 주소를 입력합니다.
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양도물건의 종류를 선택하면 자동으로 세율이 선택됩니다.
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양도일자(물건을 양도하는 날짜)와 취득일자(양도인이 물건을 취득한 날짜)와 양도면적을 각각 입력합니다. 부동산 정보가 잘 기억나지 않는 경우 부동산 신고필증을 보면서 입력하시면 편합니다.
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양도가액과 취득가액, 기본공제 금액(1년에 250만 원 한도)를 입력합니다. 취득가액 및 필요경비 입력 메뉴를 클릭하면 아래와 같은 화면이 나옵니다.
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부동산의 매입가액은 주요경비에 포함되어 있으며, 기타경비는 해당 메뉴를 선택하여 금액을 입력하시면 됩니다.
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매입가액 및 경비를 확인하신 후 저장하기 버튼을 클릭한 다음 양도소득세 계산값을 확인합니다. 마지막으로 신고하기(신고서 제출)을 클릭하시면 신고 과정이 완료됩니다.
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증빙자료 제출이 필요하신 분들은 양도소득세 메뉴로 다시 들어가셔서 확인하시면 되는데요.
신고내역 조회, 증빙서류 제출 탭을 통해 확인하시면 됩니다.
지금까지 양도소득세에 관한 내용을 정리하고 신고 방법에 대해서도 알아봤습니다. 홈택스 세금신고 시스템에서 값이 자동으로 계산되기 때문에 편의성이 많이 좋아졌으니 기한 내에 신고하시고 세금 납부까지 완료하시기 바랍니다.
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