분양권 전매 절차, 분양권 직거래 방법 정리
아파트 분양권을 처음 거래하면 절차나 서류 준비하는 것이 막막합니다. 공인중개사를 통해 거래하면 편한데, 결국 중개수수료라는 비용이 들게 되는데요. 이런 비용이 생각보다 크기 때문에 가족으로 명의를 변경하는 경우에는 더 아까울 수 밖에 없습니다.
중개수수료를 절약하기 위한 분양권 직거래 방법과 준비서류 목록을 정리했으니 함께 확인해 보시기 바랍니다.
*들어가기 전에: 은행, 시청 민원실, 분양사무소 방문시 필요서류에 차이가 있을 수 있으니 꼭 한번씩 전화해서 확인해 보신 후에 준비하시기 바랍니다.
목차 |
1. 매매계약서 작성
가장 먼저 분양권 매매계약서를 작성해야 하는데요. 매매계약서 양식은 아래에 첨부했으니 다운로드 후 이용하시기 바랍니다. 양식에 입력된 값은 예를 들기 위해 임의로 설정된 값이며, 변경해서 사용하시면 됩니다. 꼭 이 양식을 사용할 필요는 없고, 다른 양식을 쓰셔도 무방합니다. 계약서 작성시 준비 서류는 없지만 매도인, 매수인의 인감도장이 필요합니다.
- 다운로드 방법: 파일 탭-다운로드-엑셀 파일 다운
계약서 양식에는 분양가 4억원, 옵션 2천만 원의 아파트 분양권을 거래할때 어떤 방식으로 입력했는지 알 수 있는데요. 각 항목에 입력하는 값은 다음과 같습니다.
1-1. 아파트 분양권의 표시
- 소재지 : 분양받은 아파트 주소
- 분양면적, 전용면적, 대지면적 : 분양계약서에 적힌 면적
1-2. 계약내용
- 분양가격, 발코니 등 옵션비용, 추가지불액(프리미엄) 입력
┗ 매매대금 : 분양가격 + 발코니 등 옵션비용
┗ 계약금 : 매수인이 매도인에게 지불하는 계약금
┗ 중도금 및 잔금 : 원하는대로 작성(계약금+중도금+잔금=매매대금)
- 매도인 납부내역 입력
┗ 분양 계약금 : 분양당시 계약금, 분양가격의 10%
┗ 중도금 납부내역 : 중도금대출 N회차 시행횟수에 따른 금액
┗ 발코니 등 옵션 납부액 : 계약에 따라 다르나 10%정도 납부
- 대금지급(매수인이 승계하는 내역과 매도인에게 지불할 금액)
┗ 매수인이 승계하는 중도금 : 매도인이 납부한 중도금과 동일
┗ 매수인이 매도인에게 지급하는 금액 : 분양 계약금+옵션 납부액
┗ 매수인이 매도인에게 지급하는 잔금 : 분양 계약금+옵션 납부액-매매계약금
1.3. 특약내용 : 특약사항이 있는 경우 작성
1.4. 계약의 위반 : 위반시 계약금 취급사항
계약서를 처음 작성하는 분들은 어떤 칸에 무슨 내용을 적어야 하는지 헷갈릴 수 있습니다. 작성 방법을 상세하게 정리한 글을 따로 준비했으니 참고하시기 바랍니다.
2. 부동산 실거래신고
매매계약서를 작성한 다음 부동산 실거래 신고를 해야합니다. 시청 민원실에 방문해서 접수하는 방법도 있고, 인터넷으로 신청하기도 하는데요. 민원실에 신청하는 경우 매매계약서와 신분증을 들고 직접 방문해야 하는 대신, 신고필증을 바로 발급받을 수 있습니다.
인터넷 신고는 장소에 제약이 없고 서류도 업로드만 하면 되지만 처리 시간이 1~2일 정도 지연되고, 매수인과 매도인 둘 다 서명을 해야하므로 공인인증서가 필요합니다. 신고 방법은 국토교통부 부동산거래 관리시스템에 접속하신 후 다음 순서를 따라하시면 됩니다.
2.1. 국토교통부 부동산거래 관리시스템 인터넷신고
┗ 시,군,구 거래 신고, 사이트에서 물건 선택
┗부동산 거래 신고서 클릭
┗부동산 신고서 등록 부동산거래계약 신고서 작성, 필증 받음
2-2. 시청 민원실 방문 신고시 필요한 서류
- 분양권 매매계약서, 신분증
┗ 신고시 매수인, 매도인 둘 중 하나만 방문해도 됨
┗ 신분증도 한 사람만 가져가도 상관없음
┗ 신고서 양식은 시청 토지정보과에서 다운로드 가능
┗ 양식에 적을 내용이 헷갈리면 분양계약서 지참해서 방문하기
부동산 실거래 신고와 신고필증 발급은 매매계약서를 작성한 날부터 30일 이내에 완료해야 합니다. 자세한 신고 방법에 대해 정리한 글을 첨부했으니, 신고 전에 확인하시기 바랍니다.
3. 중도금 대출 승계(은행)
매도자와 매수자가 서류를 지참해 은행에서 중도금 대출 승계하는 과정입니다. 대출 승계시에 인지세가 발생할 수 있으며, 필요 서류 확인은 필수입니다.(매수인은 한번 더 방문해야 할수도 있습니다.)
- 매도인 : 신분증, 분양계약서 및 옵션계약서 원본, 분양권 매매계약서, 부동산 신고필증
- 매수인 : 신분증, 주민등록초본, 주민등록등본(상세), 가족관계증명서, 급여소득자(재직증명서or건강보험자격득실확인서), 근로소득원천징수영수증(작년, 재작년)
*서류는 주민등록번호가 모두 나오도록 출력
4. 분양권 명의변경 신청(분양사무소)
중도금 대출 승계가 끝나면 나머지 서류를 지참해 분양사무소에 방문, 매수자와 매도자가 분양받은 분양계약서 뒷면에 매도인 매수인 인적사항을 추가 작성해 시행사 확인후 인감 날인과정을 거치게 됩니다. (명의변경 일자는 사전에 전화해서 확인하셔야 합니다.)
- 매도인 : 신분증, 분양계약서 및 옵션계약서 원본, 분양권 매매계약서, 부동산 신고필증, 인감증명서, 인감도장
- 매수인 : 신분증, 인감증명서, 인감도장, 주민등록등본(상세), 소득증명서류(재직증명서+원천징수영수증), 대출승계 확인서, 인지세 전자수입인지
명의변경 신청 시 필요한 서류가 없으면 시간과 비용을 낭비할 수 있습니다. 분양사무소에서 바로 발급받을 수 있는 서류도 있지만, 주민센터에 방문해야 받을 수 있는 서류도 있으니 유의하시기 바랍니다.
5. 부동산 양도소득세 신고
전매절차가 완전히 끝나면 매도인은 매도일로부터 60일 이내에 주소지 관할 세무서에 방문하여 양도소득세 신고해야 합니다. 양도소득이 0원인 경우에도 신고는 해야하니 분양사무소에서 관련 서류 받아서 제출하시면 됩니다.
지금까지 분양권 전매 절차와 각종 신고 방법에 대해 정리해 봤습니다. 처음 거래하는 분들은 절차가 복잡하게 느껴질 수 있지만, 한 번만 해보시면 그리 어렵지 않으니 천천히 따라해 보시기 바랍니다.
*마치며: 모든 필요서류는 은행별로, 관할 지방별로, 분양 사무소별로 다를 수 있으니 꼭 한번씩 직접 전화해서 확인해 보신 후에 준비하시기 바랍니다.
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