전국 깡통전세 감별기로 깡통전세 확인하기
우리나라 부동산 가격은 2021년 최고점을 찍고 2022년~2023년을 지나면서 큰 폭으로 하락했습니다. 그와 동시에 전세가율이 높아지면서 깡통전세, 역전세 물량이 급증했는데요. 전세계약을 하실때 미리 확인하지 않으면 큰 피해를 입을 수 있기 때문에 주의하셔야 합니다.
전국적으로 전세사기, 깡통전세에 대한 경계심이 높아지는 만큼 이를 판별하기 위한 감별기가 출시되기도 했는데요. 이번 시간을 통해 깡통전세의 정확한 의미와 감별기 사용법, 그리고 깡통전세를 어떻게 하면 예방할 수 있는지에 대해 알아보겠습니다.
목차 |
1. 깡통전세 의미
깡통전세란 주택 담보대출금과 전세보증금을 합친 금액이 주택의 매매가격과 비슷하거나 높은 상태를 말합니다. 집주인이 부채를 감당하지 못하면 계약기간이 남아있는 상태라도 집이 경매에 넘어가게 되고, 임차인이 전세보증금을 돌려받지 못하는 상황이 발생할 수 있는데요. 구체적으로 다음과 같은 상황이 위험도가 높다고 보시면 되겠습니다.
*집주인의 주택담보대출 + 세입자의 보증금 ≥ 집값의 80%
집값이 떨어진 상태에서 23년 6월 이후 만료되는 전세계약이 많다 보니, 보증금을 돌려주거나 비교적 낮은 금액으로 계약을 갱신해야 합니다. 하지만, 최근 몇년 사이에 갭투자로 집을 구매한 집주인들이 증가했고, 자금 조달 능력이 부족한 집주인들이 전세보증금을 돌려주지 못하는 일이 종종 발생하고 있습니다. 이번에 전세를 새로 들어가고자 하시는 분들은 가장 먼저 감별기를 통해 1차 필터링을 하셔야 합니다.
2. 전국 깡통전세 감별기로 확인하기
서민들이 전세사기로 입는 피해가 증가하자 MBC에서는 전국 깡통전세 감별기를 출시했습니다. 전국 모든 아파트는 물론이고, 단독주택이나 다가구 주택, 다세대 주택 등의 전세, 매매, 실거래가 자료를 전수조사해 값을 산출했다고 하는데요. 현재 조회하시는 자료가 2022년도 기준으로 작성되어 있지만, 향후 2023년도 기준으로 데이터가 업데이트 될 예정입니다.
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| MBC깡통전세 감별기 접속후 지역, 아파트명 입력 |
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| 평균 전세가율이 80%가 넘는다면 주의 |
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| 전세가율이 낮다면 비교적 안전 |
지역, 아파트명만 입력해 주면 관련 정보를 확인할 수 있다는 점이 깡통전세 감별기의 장점입니다. 하지만, 감별기를 통해 깡통전세를 100% 피할 수 있는 것은 아닙니다. 선순위 채권과 같은 문제가 해당 주택에 걸려있는 경우는 직접 확인해 보셔야 하는데요. 전세계약 전·후로 해야할 일들을 정리했으니 추가로 확인하시기 바랍니다.
3. 깡통전세 예방법 정리
3.1. 전세계약 전 해야 할 일
- 중개사무소의 정상 등록 여부 확인 : 계약 전 가장 먼저 해야 할 일은 공인중개사 사무소가 정상적으로 영업을 하고 있는지 파악하는 것인데요. 국가공간정보포털의 부동산중개업조회 메뉴에서 확인하실 수 있습니다.
- 임대 물건의 건축물대장, 등기부등본, 납세증명서 등 서류 확인 : 등기부등본을 통해 선순위 채권이 있는지 꼭 확인하셔야 합니다. 선순위채권이 있으면 집이 경매에 넘어갔을때 이 권리에 대한 원리금 지급이 우선되기 때문입니다.
- 집주인 신분증 등 서류 진위 확인 : 계약하러 온 집주인과 등기부등본의 소유자가 일치하는지 확인하셔야 합니다. 만약 집주인이 아닌 대리인이 계약하러 온 경우라면 집주인의 인감증명서가 첨부되어 있는지 확인하고, 영상통화로 집주인의 신분증과 사진과 얼굴이 일치하는지 확인해야 합니다.
3.2. 전세계약 후 해야할 일
- 계약 당일 전입신고, 확정일자 받기 : 계약 당일 전입신고를 완료하고 확정일자를 받아야 합니다. 확정일자를 받아도 익일0시부터 효력이 발생하기 때문에 긴장을 늦출 수 없는데요. 계약 당일 모든 절차를 완료해야 대항력이 있는 임차인의 요건을 갖출 수 있으니 당일에 꼭 완료하시기 바랍니다.
- 임대보증금 반환 보증보험 가입하기 : 전세보증금 반환보증 보험은 전세 계약이 종료된 후 임대인이 임차인이게 반환해야 하는 전세보증금의 반환을 보증하는 보험인데요, 보증조건, 신청기한, 가입서류 및 신청방법은 아래 글을 참고해주시기 바랍니다.
- 주택 전월세 신고 : 주택 전·월세 신고는 보증금 6천만원 초과 또는 월세 30만 원 초과인 주택 임대차의 신규, 변경, 해지 계약 모두 해당됩니다. 신고를 하지 않거나 허위로 신고하는 경우 과태료가 부과될 수 있습니다.
깡통전세 감별기에 대해 알아본 결과 1차적으로 전세가율이 높은 주택은 피할 수 있다는 장점이 있었습니다. 다만, 등기부등본을 통해 선순위 채권이 있는지 확인하는 과정도 매우 중요하고, 그 외에도 여러 확인·신고 절차를 거쳐야 그나마 안전한 전세계약을 진행할 수 있다는 현실이 아쉽습니다.
전세에 대한 불안감이 가장 높은 시기에 월세를 찾는 분들도 큰 폭으로 증가했습니다. 그만큼 월세비용 또한 급증하면서 집이 없는 분들은 주거에 대한 부담이 더욱 무겁게 느껴질 수밖에 없는데요. 하루빨리 이런 문제들이 해결되었으면 하는 바람입니다.
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